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不動産登記制度

不動産登記制度について

■不動産登記制度の意義

我が国の登記制度は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示することによって、当該不動産に関する権利の保全を図るとともに、取引の安全と円滑に資することを目的した不動産登記法に定められている(法1条)。

不動産を取引する上において、その土地にいかなる物権が成立しているかは、取引上重要な問題となるため、その調査を容易にし、不動産の取引の安全を確保するため、民法第177条で、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない」と定められており、明治33年に不動産登記法が制定されて以来、登記をもって対抗要件とする登記制度が確立された。

1 「不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところ」
不動産の登記手続を定める法律のことであり、不動産登記法、不動産登記令、不動産登記規則が主なものとしてあり、登記することにより法律上不動産とみなすための、立木二関スル登記、同登記規則、工場抵当法、同登記取扱手続、鉱業抵当法、同登記取扱手続等がある。

2 「その登記」
登記官が登記記録(登記簿)に一定の手続によって、一定の登記事項を記録(記入)すること。

3 「第三者」
当事者及び包括承継人以外の者で、当該物権変動を認めるとすれば、自己の権利が存立しないことになるか、又は不利益な権利関係になる者。

4 「対抗することができない」
第三者に対して、物権の得喪及び変更の生じていることを主張することができないことで、例えば、甲から不動産を譲り受けた乙が、所有権の移転登記を受けない間に、丙が甲からこの不動産を譲り受けて、先に所有権移転の登記を受けたときは、乙は丙に対して、既に自己が丙より先に所有権を取得していたということを主張できなくなることである。


■登記の効力

不動産の取引は当事者の意思表示のみによってその効力が生じる。そして、その登記をしない間は、いまだ第三者に対する関係において不完全な権利関係にあるというべきで、登記が完了することにより、その取引は実質的及び形式的に完全に成立したということがいえる。完全な所有権を取得するためには登記が不可欠とされているのは、我が国の登記制度には公信力が認められていないことからである。

公信力とは、登記されている権利関係を信じ、登記簿上の権利者を信じて取引をした者は、例えその登記簿上の権利者が真実に権利を有していなかったとしても、法律上保護されることをいう。

公信力が認められていない我が国では、登記簿上の所有者となっていても、始めから真実の所有者でなかった場合には、登記簿上の所有者を、真実の所有者として信じてその不動産について取引をした者は、その取引の結果何ら権利を取得しないことになる。

我が国の登記制度に公信力を認めていない理由は、不動産登記法では、権利の登記において、登記官の形式的審査主義を採っている。そのため、登記官は申請に係る権利関係の得喪及び変更について、実質的に審査をして登記をするものではないことから、申請に係る権利関係、又は既になされている登記が、その実体関係に合致しているかどうかは分からないからである。

したがって、登記を受けたからといって安心することができず、取引に際し不安がつきまとうこととなるが、その反面真実の所有者が権利を失うことなく保護される。

実際問題としては、登記されている権利が全く無効であり、公信力がないため取引の安全が害される事例は極めて少ないのが実情である。

近年の経済成長のひずみの中で、登記制度を悪用する者も生じたため、法務省では、平成16年の不動産登記法の全部改正(以下「改正不動産登記法」という。)によって、不実の登記を防止するために、疑わしき場合は登記官に本人確認の義務を課し、さらに、登記原因証明情報を添付させるなどして登記官の審査権限を強化しているが、登記官に全面的に実質審査権を付与したということではない。


■登記所・登記官

1 登記所
登記所とは、不動産の管轄する法務局・地方法務局若しくはこれらの支局・出張所をいい(法6条@)、登記所という行政機関名はない。

不動産が、2以上の登記所の管轄区域にまたがる場合は、事案によって、法務大臣、法務局長、地方法務局長が、当該不動産に関する登記の取扱う登記所を定めることとされている(法6条A)。

2 登記官
・登記官の意義
登記官とは、登記所に勤務する法務事務官のうちから、法務局長又は地方法務局長から指定された者をいう。ここにいう登記官は、行政組織上の登記官ではなく、登記法上の官名であり、登記所の規模に応じて1名から複数名配置されている。

・登記官の職務権限
登記官は、自己の責任と判断により登記事務を処理する権限(行政処分)と責任を有しており、登記官の故意、過失により、登記の過誤、遺漏等の不当な処分をして私人に損害を与えたときは、直接的に国家賠償法により国が賠償の責任を負うが、登記官に故意又は重大な過失があったときは、国は当該登記官に対し求償権を有することになり、登記官はその責任を負うことになる。

また、多くの公証資料を有していることから、保管、事務引継について細かく取り決められている。

・登記官の除斥
登記官又はその配偶者若しくは四親等内の親族が登記の申請人であるときは、当該登記をすることができない(法10条)。


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